Cách rà soát tình trạng ngăn chặn giao dịch, tài sản thế chấp hoặc có tranh chấp ngầm trước khi đặt cọc

Cách rà soát tình trạng ngăn chặn giao dịch, tài sản thế chấp hoặc có tranh chấp ngầm trước khi đặt cọc

Rất nhiều khách hàng sau khi đặt cọc hàng trăm triệu đồng mới ngỡ ngàng phát hiện nhà đất đang bị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, bị cơ quan Thi hành án ngăn chặn xuất dịch, hoặc đang bị ngân hàng phong tỏa tài sản. Trong những trường hợp này, bên bán thường né tránh trả lại tiền cọc, dẫn đến kiện tụng kéo dài nhiều năm.

Dưới đây là quy trình 4 bước rà soát rủi ro ngăn chặn và tranh chấp do **Ms Hạnh Bất Động Sản** triển khai để bảo vệ 100% quyền lợi người mua:

---

1. Tra cứu hệ thống dữ liệu công chứng (Uchi / Master Notary)

Các Văn phòng Công chứng trong cùng một tỉnh/thành phố đều kết nối chung vào phần mềm cơ sở dữ liệu công chứng (ví dụ hệ thống Uchi tại TP.HCM và Hà Nội):

• Khi một tài sản bị Tòa án, Thi hành án, Công an hoặc Văn phòng ĐKĐĐ gửi công văn ngăn chặn, thông tin sẽ được cập nhật lên hệ thống này ngay lập tức.
• Ngoài ra, nếu chủ nhà đã ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc đặt cọc cho một người khác tại bất kỳ văn phòng công chứng nào trong tỉnh, hệ thống cũng sẽ hiển thị cảnh báo đỏ.

*Cách làm:* Hãy nhờ một Văn phòng Công chứng uy tín kiểm tra mã số sổ đỏ và họ tên chủ sở hữu trên hệ thống trước khi đặt cọc.

2. Kiểm tra thông tin thế chấp và biện pháp bảo đảm

• Nếu nhà đất đang thế chấp ngân hàng, thông thường ở trang 4 hoặc trang bổ sung của Sổ hồng sẽ có đóng dấu đỏ của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai ghi: *"Đã thế chấp cho Ngân hàng... ngày... tháng... năm..."*.
• Tuy nhiên, có những trường hợp chủ nhà làm thủ tục xóa thế chấp nhưng chưa giải chấp hoàn tất hoặc đang thế chấp vay nóng bên ngoài bằng hợp đồng ủy quyền định đoạt.
• Tra cứu tại Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm (Bộ Tư pháp) tại website `dktructuyen.moj.gov.vn` để xem tài sản có bị đăng ký bảo đảm cho khoản nợ nào khác không.

3. Điều tra tranh chấp ngầm tại thực địa (Hàng xóm & Địa phương)

Nhiều vụ tranh chấp không xuất hiện trên giấy tờ nhưng lại khiến bạn không thể vào ở hoặc không thể xây dựng:

• Tranh chấp ranh giới đất: Hàng xóm liền kề không chịu ký giáp ranh khi bạn xin giấy phép xây dựng hoặc đo vẽ lại.
• Tranh chấp quyền sử dụng chung: Lối đi chung, ngõ đi chung bị hàng xóm xây tường bít lại hoặc tranh chấp nguồn gốc đất do cha ông để lại.
• Tranh chấp nội bộ gia đình: Anh em trong nhà kiện đòi chia thừa kế, con cái không đồng ý cho cha mẹ bán nhà...

*Kinh nghiệm vàng:* Hãy dành thời gian trò chuyện với tổ trưởng tổ dân phố, hàng xóm sát vách và các quán nước gần đó. Họ là nguồn thông tin chân thực nhất về đời sống và tình trạng tranh chấp của chủ nhà.

4. Kiểm tra quyền sở hữu đầy đủ của các thành viên gia đình

• Nhà đất cấp cho **"Hộ gia đình"**: Toàn bộ các thành viên có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp sổ đỏ (đủ tuổi thành niên) đều phải ký tên đồng ý bán.
• Nhà đất mua trong thời kỳ hôn nhân: Thuộc sở hữu chung của cả vợ và chồng. Nếu một trong hai người đứng tên trên sổ, người còn lại vẫn phải có mặt ký tên hoặc có văn bản thỏa thuận tài sản riêng có công chứng.

---

Bước tiếp theo

Đừng đặt bút ký cọc khi còn bất kỳ sự nghi ngờ nào! **Ms Hạnh Bất Động Sản** cung cấp dịch vụ thẩm định pháp lý trọn gói trước giao dịch: tra cứu ngăn chặn, đối chiếu ranh giới thực tế và soạn thảo hợp đồng đặt cọc chặt chẽ bảo vệ tối đa người mua.